빌라 매매 시 양도세 총 정리.

 

양도세 (양도소득세의 줄임말)

'양도'란 매매 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상 넘어가는 것을 가리키는 말로,

양도차익(소득)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비 공제 금액을 뺀 소득을 뜻 합니다.

 

부동산을 사고 팔 때 붙는 양도세의 경우 양도가액(팔아넘긴 가격)과 취득가액(샀던 가격)은 원칙적으로 토지와 개별 주택의 경우 국토교통부의 개별 공시지가 및 개별 주택가격, 일반건물 및 공동주택(아파트 등)은 국세청의 기준시가를 적용해 계산합니다.

 

고가 주택이나 투기지역 거래는 실거래가로 적용하나, 1세대 1주택 고가 주택의 경우 9억 원을 초가하는 것을 말합니다.

 

양도세 결정세액

= (양도가액 - 취득가액 -기타 필요경비 - 장기보유 특병공제 - 양도소득 기본공제)

X 양도소득세율 -감면세액

 

취득가액은 취득 당시 매입가격에 취득 제세금을 더한 금액을 말하며, 기타 필요경비에는 양도받은 자산에 대해 소요된 수선비, 중개수수료, 인지대 등이 해당됩니다.

장기보유 특별공제는 토지, 건물에 대하여 보유기간이 3년 이상 및 조합원 입주권에 대한 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 산출합니다.

 

이때 토지, 건물이 아닌 자산, 미등기 양도자산, 소득세법 제104조의 3에 따른 비사업용 토지는 제외됩니다.

 

한편, 부동산 매도 시 1년에 1회 최초 거래분에 한해 250만 원의 앵도소득 기본공제를 받을 수 있습니다.

세율은 차액에 따라 누진세가 적용됩니다.

 

비과세 및 감면 항목 

양도세는 단기 투기 거래를 줄이기 위한 목적이 있기 떄문에 비과세 항목이 많은 편입니다.

양도소득에 대한 소득세를 과세하지 않는 경우는 다음과 같습니다.

 

파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득, 대통렬령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득의 경우 양도소득세가 면제됩니다.

 

이외에도 장기임대주택 또는 신축주택을 취득한 경우 공익 사업용 토지, 개발제한구역 지정에 따른 매수 대상 토지 등, 아파트형 공장 설립 후 5년 이상 임대 후 양도, 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

12/16 주택 시장 안정화 방안

기획재정부, 국토부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동으로 19년12월16일 발표된

<주택 시장 안정화 방안> 에서는 실수요자 중심으로 양도소득세 제도를 보완하는 방안이 담겼습니다.

 

이 방안에 따르면 1세대 1주택자 (실거래가 9억 원 초가)에 대한 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가해서 연8%의 공제율을 보유기간 연4% + 거주기간 연4%로 구분했습니다.

 

또 조정대상지역 일시적 2주택자의 경우에는 신규 주택 취득일부터 1년 내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양돠면 비과세 혜택을 주기로 했습니다.

 

조정대상지역 등록임대주택도 2년을 거주해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 줍니다.

이 밖에도 단기보유 주택에 대한 양도소득세율을 인상해서 1년 미만 보유시 양도세율을 40%에서 50%로 강화하기로 했습니다.

 

2019년 12월 17일

조정대상지역 등록임대주택 양도세 비과세 요건 강화

= 2년 거주해야 1가구 1주택 비과세

조정대상지역 일시적 2주택자 양도세 비과세 요건 강화

= 신규 주택 취득 후 1년 내 전입, 1년 이내 기존 주택 양도 시

 

2021년 1월 1일 양도분부터

1가구 1주택자 양도세 장기특별공제에 실거주 기준 추가

= 장기특별공제 거주기간 요건 추가 (연8% 공제율을 거주 4%로 구분)

 

2021년 양도분부터

단기 보유주택 양도세 인상

= 1년 미만 보유 시 양도세율 40% > 50%로 강화